등기부상 소유자가 아닌 사람과 주택 전세계약을 하면 전입신고를 해도 보호받지 못하나요?

등기명의인이 아닌 사람과 계약해도 임대인에게 적법한 임대권한이 있으면 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다¹. 다만 권한 없는 사람과 계약했다면 전입신고만으로 이 법의 적용을 받을 수는 없습니다².

등기명의와 임대권한은 반드시 일치하는 것은 아닙니다¹. 매매계약의 이행으로 주택을 인도받은 매수인은 그 집을 사용·수익할 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있습니다³. 매매계약의 이행으로 주택을 인도받은 매수인이라면, 소유권이전등기가 아직 없다는 이유만으로 전세계약을 보호 대상에서 제외할 수는 없습니다⁴.

반면 경매의 최고가매수신고인이라는 지위 외에 임대권한을 인정할 자료가 없던 사안에서는 입주·전입신고·확정일자만으로 우선변제권을 인정하지 않았습니다⁵. 담보신탁 주택도 특별한 약정이 없으면 일반적으로 수탁자에게 임대권한이 있으므로 종전 집주인의 말만으로 판단하면 안 됩니다⁶.

임대권한이 확인되어도 대항력은 별도로 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다⁷. 계약 전에는 상대방의 권한 근거와 매매계약상 인도 여부, 소유자의 명시적·묵시적 임대권한 부여 자료를 확인해야 합니다⁸.

인용 근거

1. 2012다45689 판결요지 [1] ↩︎
2. 2012다45689 판결요지 [1], 2012다93794 판시사항 [1] ↩︎
3. 2007다38908 판결요지 [2] ↩︎
4. 2012다45689 판결요지 [1], 2007다38908 판결요지 [2] ↩︎
5. 2012다93794 판결요지 [2] ↩︎
6. 2018다44879 판결요지 [1] ↩︎
7. 주택임대차보호법 제3조 제1항 ↩︎
8. 2012다93794 판결요지 [1], 2008다65617 판시사항 [1]·[2] ↩︎