등기원인이란 등기기록에 기록되는 권리변동의 법적 원인, 즉 매매·증여·상속·설정계약 등 실체법상의 법률행위 또는 법률사실을 말한다. 등기신청 시 신청정보의 필수 내용이자(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호) 첨부정보(등기원인을 증명하는 정보)의 근거가 된다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
쉽게 말하면 — 등기를 할 때 “왜 이 등기를 하는지”의 이유입니다. 매매면 “매매”, 상속이면 “상속”, 증여면 “증여”처럼 등기부에 그 원인이 기재됩니다. 등기소에 신청할 때는 원인을 적은 계약서나 판결문 등 증명서류도 함께 내야 합니다.
등기원인의 종류는 무엇인가?
등기원인은 크게 법률행위와 법률의 규정(법정취득)으로 나뉜다.
법률행위를 원인으로 하는 것: 매매, 증여, 교환, 대물변제, 담보설정(저당권·전세권 설정계약), 임차권 설정 등이 대표적이다. 당사자의 의사표시 합치로 권리변동이 생기는 경우다.
법률 규정을 원인으로 하는 것: 상속(피상속인 사망), 판결, 공용취득(수용), 경매(매각), 취득시효 완성 등이다. 당사자의 계약 없이 법률 요건이 충족되면 권리변동이 발생한다.
소유권보존등기는 최초 소유권을 처음으로 등기에 올리는 것이므로 등기원인과 연월일을 기록하지 않는다(부동산등기법 제64조).
매매로 집을 샀다면 “매매”가 등기원인이고, 부모님이 돌아가셔서 집을 물려받았다면 “상속”이 등기원인입니다. 등기부를 보면 그 집이 어떤 경위로 소유자가 바뀌었는지 등기원인란에서 확인할 수 있습니다.
등기원인을 증명하는 정보는 무엇을 내야 하는가?
등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공해야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).
- 매매·증여: 매매계약서, 증여계약서 등 법률행위의 성립을 증명하는 서면
- 상속: 기본증명서·가족관계증명서·상속관계 서류
- 판결: 확정판결문과 송달증명원
- 경매: 매각허가결정, 매각대금완납증명
원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우에는 제3자의 허가·동의·승낙 정보를 별도로 제공할 필요가 없다. 다만 행정관청의 허가가 요구되는 때는 그러하지 않다(부동산등기규칙 제46조 제3항).
법률행위의 성립을 증명하는 서면(원인증서)은 등기관이 등기를 마친 후 신청인에게 돌려준다(부동산등기규칙 제66조).
매매계약서를 등기소에 제출하면 등기 후 돌려받을 수 있습니다. 판결로 등기하는 경우에는 계약서 대신 판결문을 원인증서로 냅니다.
등기원인과 신청정보가 일치하지 않으면?
신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않으면 등기관은 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제8호). 예를 들어 신청서에 “매매”로 적었는데 첨부한 계약서가 “증여계약서”라면 각하 사유가 된다.
등기원인이 발생한 후 등기권리자나 등기의무자에게 상속이 생긴 경우에는 상속인이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조). 이때 등기원인 자체는 변하지 않고 신청 주체만 상속인으로 바뀐다.
실무 메모
등기원인의 연월일은 실체법상 권리변동이 발생한 날을 기재한다. 매매는 잔금 지급일(또는 계약일 — 약정에 따라 다름), 상속은 피상속인 사망일, 판결은 판결 확정일이다. 연월일을 잘못 기재하면 각하 또는 경정등기 대상이 된다.
거래신고 대상 매매계약을 등기원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 거래계약신고필증정보도 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제46조 관련).
관련
- 소유권이전등기 · 경정등기 · 말소등기
- 부동산등기법 제48조 · 부동산등기법 제29조 · 부동산등기법 제27조
- 부동산등기규칙 제43조 · 부동산등기규칙 제46조 · 부동산등기규칙 제66조
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