대법원 1997. 07. 11. 선고 96다7236 판결(부당이득금반환). 법인이 주택을 임차하고 소속 직원 명의로 주민등록·확정일자를 갖춘 경우 우선변제권이 인정되는지에 관한 판례다.
의의
법인은 주택임대차보호법의 보호 대상이 아니다. 법인이 주택을 임차하면서 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 받아도, 법인 자신이 주민등록을 할 수 없는 이상 우선변제권(대항력)을 취득하지 못한다. 이후 입법으로 전세임대주택 지원 법인과 중소기업 법인의 직원 거주 임차에는 예외가 마련됐다(주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항).
사실관계
법인이 직원 사택용으로 주택을 임차하고 직원 명의 주민등록과 확정일자를 갖춘 뒤, 경매에서 우선변제권을 주장할 수 있는지 다투어진 사안이다.
판시사항
법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우, 주택임대차보호법상 우선변제권의 인정 여부(소극)
판결요지
주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.
참조조문
주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제1항
전문
판례 전문 펼치기
【피고, 상고인】 □□□보험 주식회사 (소송대리인 서초법무법인 담당변호사 박상기 외 3인)
【원심판결】 서울고법 1996. 1. 9. 선고 95나21398 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, (1) 원고가 1991. 10. 27. 소외 1로부터 그의 소유인 서울 강남구 (주소 생략) ○○○○아파트 (동 호수 생략)을 임대보증금 63,000,000원, 임대기간 1993. 10. 27.까지로 정하여 임차하고, 그 무렵 임대보증금을 지급한 사실, (2) 원고의 기술자문인 일본인 소외 6은 1992. 5. 8. 외국인등록표상 거류지 변경신고를 하고 같은 날부터 위 아파트에 거주하여 오다가 1993. 5.경 귀국하였고, 원고의 직원인 소외 2가 위 아파트에 입주하여 같은 해 12. 15. 전입신고를 마친 사실, (3) 한편 위 소외 1이 1992. 8. 2. 소외 3에게 위 아파트를 매도하자 원고는 같은 해 9. 1. 위 소외 3과 종전 임대차계약과 같은 내용의 임대차계약을 체결하고 같은 달 3. 임대차계약서의 인증을 받아 확정일자를 갖춘 사실, (4) 피고는 1992. 4. 20. 소외 7 회사에게 금 125,000,000원을 대여하면서 그 담보로 소외 4 소유의 부동산에 근저당권설정등기를 경료하였다가 담보를 교체하여 위 아파트에 관하여 서울민사지방법원 1992. 9. 15. 접수 제95413호로 채무자 소외 7 회사, 채권자 ◇◇◇ 주식회사(피고의 변경 전 상호), 채권최고액 금 126,000,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료한 사실, (5) 위 소외 7 회사가 차용금 중 금 90,000,000원에 대한 원리금을 변제하지 아니하자 피고는 위 근저당권에 기하여 1994. 4. 21. 서울민사지방법원 94타경12976호로 위 아파트에 관한 임의경매를 신청하여 다음날 경매개시결정을 받고 경매 결과 소외 5가 같은 해 8. 22. 위 아파트를 금 100,120,000원에 경락받은 사실, (6) 원고는 1994. 7. 20. 위 임대보증금 63,000,000원에 대한 배당을 요구하였으나, 같은 해 8. 22. 배당 결과 피고가 선순위 근저당권자로서 집행비용을 제한 경매대금 97,211,810원을 배당받은 반면 원고는 전혀 배당받지 못한 사실을 인정한 다음, 원고는 위 아파트의 임차인으로서 위 아파트를 인도받아 그 직원들로 하여금 외국인등록 내지는 주민등록을 마치고 거주하도록 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 구비하였고, 1992. 9. 3. 임대차계약증서상의 확정일자까지 구비함으로써 같은 날 같은 법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 취득하였다고 판단하여, 원고가 그 직원들의 외국인등록이나 주민등록에 의하여 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 구비하였음을 전제로 원고의 청구를 일부 인용하였다.
2. 그러나 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인인 원고의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 원고가 위 아파트를 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 피고에 대하여 우선변제권을 주장할 수는 없다 할 것이다.
따라서 원고는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못하였다 할 것임에도, 원심이 원고 직원의 주민등록에 의하여 원고가 같은 항 소정의 대항요건을 구비하였음을 전제로 원고의 우선변제권을 인정하였음은 주택임대차보호법 소정의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈
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