상속등기란 상속을 원인으로 하는 등기, 상속과 관련된 등기입니다. 상속이란 피상속인(고인)의 사망으로 인하여 피상속인의 재산상의 권리와 의무가 상속인에게 포괄적으로 승계되는 것을 말합니다.
상속등기를 하기 위해서는 상속분의 변동 등 상속제도의 변천, 상속순위, 대습상속, 재상속, 상속결격, 양자관계, 계자 관계, 상속포기, 유언 등 상속의 전반적인 사항에 대한 이해가 필요합니다.
상속등기의 종류
상속을 원인으로 하는 소유권이전 등기 등
상속을 원인으로 하는 소유권이전등기가 가장 대표적인 상속등기입니다. 사람의 사망과 동시에 상속은 일어납니다. 등기를 하지 않아도 부동산의 소유권은 이전됩니다. 상속받은 부동산을 처분하기 위해서는 상속등기를 해야 합니다.
그런데 상속을 원인으로는 소유권만 이전되는 것이 아니라 전세권 등의 용익물권, 근저당권 등의 담보물권도 이전됩니다. 가등기도 이전될 수 있습니다.
상속등기의 원인에는 법정지분에 의한 ‘상속’, 상속인 전원의 분할협의에 따른 ‘협의분할에 의한 상속’, 상속재산분할 심판에 따른 ‘심판분할에 의한 상속’ 등이 있습니다.
상속과 관련 된 등기
- 상속인에 의한 등기 – 피상속인의 사망 전에 매매가 된 경우에는 상속인은 자신에게 소유권을 이전하는 등기를 하지 않고 바로 매수인에게 소유권을 이전해 줄 수 있습니다. 피상속인이 소유권보전등기를 하지 않고 사망한 경우에 상속인은 피상속인을 거치지 않고 자신 앞으로 소유권보존등기를 할 수 있습니다.
- 유증으로 인한 등기
- 유류분반환으로 인한 등기
- 실종, 부재선고로 인한 등기
- 제사용 재산에 대한 소유권이전등기
- 상속재산분리의 등기
- 특별연고자에 대한 분여로 인한 등기
- 국가귀속으로 인한 등기
- 수탁자의 사망으로 인한 등기
- 비법인사단의 대표자 사망으로 인한 등기
등기 기한
상속등기를 언제까지 해야 한다는 기한은 없습니다. 상속을 원인으로 하는 등기를 하지 않아도 상속인은 그 부동산에 대한 소유권 등 권리를 취득합니다. 단 재산권을 행사(매각, 담보제공)에 따른 등기를 하려면 그 전에 상속을 원인으로 하는 등기를 먼저 해야 합니다.
상속을 원인으로 하는 등기에는 기한이 없지만 취득세는 납부기한(사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내, 외국 주소의 상속인이 있으면 9개월 이내)을 넘기면 가산세를 내야 합니다. 따라서 등기는 사정상 늦게 하더라도 취득세는 납부기한 전에 신고 납부하여 가산세를 납부하지 않을 수 있습니다.
상속을 원인으로 하는 소유권 이전등기 전에 취득세를 내야 하지만, 취득세를 내고도 등기는 미룰 수 있습니다.
준비서류로서의 제적등본
상속을 원인으로 하는 등기를 위해서는 상속인을 특정·확정해야 합니다. 상속인을 특정·확정한다는 것은 등기신청인 또는 협의분할 참여인이 상속인일 뿐만 아니라 그들 이외에는 더 이상 상속인이 없다는 것을 증명하는 것입니다. 이는 제적등본을 통해 이루어 집니다.
피상속인(고인)의 가족관계증명서나 최종 제적등본 만으로는 안 됩니다. 호적은 호주상속, 분가, 전적(본적지 변경)이나 멸실 우려에 따른 재제(다시 만듦) 등의 이유로 다시 만들어 지는데, 호적을 옮겨 적을 때 현재 효력이 없는 사항은 생략할 수 있기 때문에 양자로 간 자녀, 외국으로 출가한 자녀 등이 새 호적에는 빠져 있을 수 있기 때문입니다.
그래서 피상속인의 출생 이후(최소한 가임연령 이후, 결혼 이후라는 견해도 있습니다) 피상속인이 등재되었던 제적등본을 버전별로 전부를 발급 받아 다른 상속인이 있을 가능성을 검토해 보고 등기소에 제출해야 합니다. 제적등본을 버전별로 전부 발급 받아 누락된 상속인이 없음을 증명해야 됩니다. 출생부터 시작해서 모든 제적등본을 준비해야 된다는 글들이 인터넷 상에도 있습니다.
피상속인의 부, 조부, 형 등이 호주인 제적등본도 제출 대상이 될 수 있으며, 전적(본적지 변경)이나 멸실 우려로 재제된(다시 만든) 제적등본 제출해야 하기 때문에 10건이 넘는 제적등본이 제출되기도 합니다.
분할의 방법 결정
공동상속인 중 누가 얼마를 상속 받을지 결정하는 것입니다.
상속지분에 대하여 합의가 된 경우에는 법정지분 또는 협의분할에 의한 상속으로, 합의가 안 된 경우에는 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구하여 그 결과에 따라 등기를 할 수 있습니다.
⑴ 법정 상속지분대로 등기
누가 상속인이 되는지는 민법에 순서가 정해져 있습니다.
상속인이 여러 명일 때 각 상속인의 지분도 법에 정해져 있습니다.
상속세 배우자 공제를 5억 넘어 받기 위해서는 법정 상속지분에 의한 등기를 하면 안 되고 분할에 의한 등기를 해야 됩니다(상속세 및 증여세법 제19조 제2항, 대법원 2018. 5. 15. 선고 2018다219451).
⑵ 협의분할
공동상속인 전원의 합의 필요
공동상속인 전원이 합의하면 소유자와 지분을 자유롭게 정할 수 있습니다. 상속분이 0인 상속인도 있을 수 있고, 한 상속인이 전부를 상속받을 수도 있습니다. 상속인 전원이 참여하지 않고 일부 상속인만 참여한 협의분할은 무효입니다.
상속재산협의분할서를 작성하여 공동상속인 전원이 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부해야 합니다. 상속재산협의분할서의 양식은 정해져 있는 것은 아닙니다.
협의분할서는 여러 통 작성하여 각자 날인 가능
반드시 연명으로 날인해야 하는 것은 아니고 동일한 내용의 분할협의서를 여러 통 작성하여 각자 날인해도 됩니다.
공동상속인 중 한 사람에게 대리 가능
상속인 중 재외국민이나 외국인이 있는 경우에는 서명하고 공증(아포스티유 필요) 할 수도 있지만, 신우법무사는 대리인에게 위임하여 작성하는 방식으로 합니다. 이 때 대리인은 공동상속인 중의 한 사람이어도 가능합니다. 허락된 자기계약이기 때문입니다(민법 제124조).
⑶ 상속재산분할 심판
공동상속인 사이에 분할의 협의가 성립되지 않으면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하여 그 결과에 따라 등기를 합니다.
공동상속인 중 일부에 의한 등기신청
상속 부동산의 지분을 취득하는 상속인이 여러 명인 경우 그 공동상속인 전원이 신청인이 되는 것이 일반적입니다.
그러나 공동상속인 중 일부가 협조하지 않거나 행방불명된 경우 등에는 공동상속인 중 일부(1인도 가능)가 등기를 신청할 수 있습니다. 이런 경우 등기를 신청하는 상속인의 지분만에 대한 일부 상속등기는 할 수 없고, 나머지 상속인들의 지분까지 등기를 함께 신청해야 합니다. 신청인이 되지 않은 상속인이 부담할 취득세까지 전부 납부해야 됩니다.
협의분할 또는 재판분할의 결과 부동산 지분을 취득하지 않기로 했거나, 상속개시 후 3개월 이내에 법원 상속포기 신고를 하여 그 신고가 수리된 상속인은 등기 신청인이 될 수 없습니다.
일부 상속인이 자신의 지분에 불만이 있어 협조하지 않는 경우라면 이 방식에 의한 등기신청은 바람직하지 않습니다. 법원에 상속재산분할심판을 청구하여 해결하는 것이 좋습니다. 법정지분대로 등기가 되었더라도 분할을 인정하지 않는 상속인은 상속재산분할심판을 청구할 수 있으며, 그 결과에 따라 두 번 등기를 하는 결과가 될 수 있기 때문입니다.
상속등기의 경정
소유자와 소유지분을 바꾸는 경정등기도 가능합니다.
법정지분에 의한 등기를 협의분할에 의한 등기로 경정할 수도 있고, 협의분할에 의한 등기를 법정지분에 의한 등기로 경정하거나 소유자와 소유지분을 새로 정하는 재협의분할에 의한 경정등기도 가능합니다.
경정등기를 하는 경우 원칙적으로 취득세 및 증여세를 납부해야 합니다.
상속등기 경정등기를 참고하십시오.
상속등기와 경정등기의 등기원인, 그 연월일 기재방법
| 등기의 종류 | 등기원인 | 원인 연월일 |
|---|---|---|
| 법정상속(1991. 1. 1. 이후 사망) | 상속 | 피상속인 사망일 |
| 법정상속(1960. 1. 1. 부터 1990. 12. 31.까지 사망) | 재산상속 | ↑ |
| 법정상속(1959. 12. 31. 이전 사망) | 호주상속 또는 유산상속 | ↑ |
| 협의분할에 따른 상속 | 협의분할에 의한 상속 | ↑ |
| 조정분할에 따른 상속 | 조정분할에 의한 상속 | ↑ |
| 심판분할에 따른 상속 | 심판분할에 의한 상속 | ↑ |
| 법정상속지분 등기 → 협의분할 등기 | 협의분할 | 협의가 성립한 날 |
| 법정상속지분 등기 → 조정분할 등기 | 조정분할 | 조정조서 기재일 |
| 법정상속지분 등기 → 심판분할 등기 | 심판분할 | 심판의 확정일 |
| 협의분할 등기 → 법정지분 등기 | 협의분할해제 | 협의를 해제한 날 |
| 협의분할 등기 → 재협의분할 등기 | 재협의분할 | 재협의가 성립한 날 |
재협의분할의 결과 상속인이 일부만 교체되는 경우는 경정등기를 할 수 있지만, 상속부동산을 취득하기로 하는 상속인인 전부가 교체되는 경우에는 경정등기를 할 수 없고, 기존 등기를 말소하고 새로 상속등기를 해야 됩니다.
공정증서, 구수증서, 자필증서 등에 의한 유언으로 상속 지분과 분할방법을 지정할 수도 있는데, 그런 경우에는 유증에 의한 등기가 됩니다.
외국인의 상속등기
외국인이 상속인이거나 피상속인인 경우에도 절차법은 우리나라의 ‘부동산등기법’이 적용됩니다. 피상속인이 외국인인 경우 상속인, 상속지분에 관한 상속준거법은 원칙적으로 본국법에 따르고, 반정에 의하여 우리나라 법에 따르지만, 상속등기 절차는 우리나라 부동산등기법이 적용됩니다.
상속인이 외국인인 경우
- 민법의 상속 관련 규정에는 외국인에 대한 어떤 언급도 없습니다. 따라서 외국인과 한국인 사이에 어떤 차이도 없습니다.
- 부동산등기법에서는 외국인에 대하여 부동산등기용등록번호의 기재와 부여에 관한 규정만 있습니다(제48조 제2항, 제49조). 부동산등기규칙에는 인감증명서 제출 및 공증으로 갈음 규정(제61조 제4항) 및 전자신청을 위해서는 외국인등록을 해야 한다는 규정(제67조 제1항)만 있습니다.
- 대법원 예규로 ‘재외국인 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규(등기예규 제1686호)’가 있습니다. 인감증명서, 주소증명서면은 이 예규를 따르면 됩니다.
- 우리나 호적부, 가족관계등록부 상의 상속인과 서류를 제출한 외국인이 동일인인지 여부, 그 증명이 문제가 됩니다.
주소를 증명하는 정보, 인감증명서
상속인 중 외국인 있는 경우는 재외국민과 외국인 상속등기의 준비서류에서 정한대로 준비하면 됩니다.
부동산등기용등록번호
상속인인 외국인이 지분을 취득하는 경우 출입국관리사무소로부터 부동산등기용등록번호를 부여 받고, 그 증명서를 제출해야 됩니다. 신우법무사에 등기 신청을 위임한 경우 외국인의 부동산등기용등록번호 증명서 발급도 대리합니다.
피상속인이 외국인인 경우
- 가족관계등록부에 의하여 사망이 증명이 안 되기 때문에 본국의 사망증명서가 제출되어야 합니다. 한국 국적을 가지고 있다가 귀화한 경우 우리 호적부, 가족관계등록부 상의 피상속인과 사망증명서가 제출된 외국인이 동일인인지 여부, 그 증명이 문제가 된다.
- 인감증명서, 주소증명서면은 위 등기예규 제1686호에 따니다.
상속준거법
- 절차법과 달리 상속준거법은 원칙적으로 외국인의 본국법이 적용됩니다(국제사법 제49조 제1항).
- 제한된 범위에서 피상속인이 준거법을 선택할 수 있습니다(같은 조 제2항).
- 상속준거법의 적용 범위는 아래와 같습니다.
- 상속개시의 원인 및 시기, 상속인의 범위, 순위, 상속능력, 결격사유
- 상속재산의 범위, 상속재산이 상속인에게 이전되는 과정, 분할 방법, 효과
- 상속분, 유류분, 기여분
- 상속의 승인 및 포기
- 유언의 집행
반정(反定)
- 국제사법 제9조는 ‘외국법이 준거법으로 지정된 경우에 그 국가의 법에 의하여 대한민국 법이 적용되어야 하는 때에는 대한민국의 법(준거법의 지정에 관한 법규를 제외한다)에 의한다’라고 규정하고 있어서, 상속준거법으로 본국법이 아닌 대한민국 법이 적용될 수 있습니다.
- 외국인의 본국법에 따라 상속준거법으로 본국법이 적용되기도 하고 대한민국 법이 적용되기도 합니다. 예를 들어 미국인에게는 우리나라 법이, 일본인에게는 일본법이 적용된다.
상속을 증명하는 정보
일본, 대만 국적인 경우
일본과 대만은 가족관계등록제도가 있기 때문에 제적등본에 의하여 사망사실 및 상속인 여부가 확정됩니다.
일본, 대만 이외의 국적인 경우
본국 정부기관이 발행한 상속증명서, 본국 관공서 또는 한국주재 본국 재외공관의 증명서로 상속인을 확정합니다.
북한주민의 상속등기
- 북한 주민이 상속재산의 반환청구, 상속회복청구를 통하여 상속재산을 취득한 경우 상속등기는 원칙적으로 재산관리인을 선임하여 그 재산관리인이 북한주민을 대리하여 신청합니다.
- 등기권리자인 북한주민의 표시는법무부장관이 발급한 북한주민등록번호 및 주소확인서에 기재된 사항을 신청정보로 제공합니다.
- 북한주민의 재산관리인임을 증명하는 정보를 제공합니다.
상속인에 의한 등기
피상속인 매매 등 계약 후 사망한 경우
피상속인이 생존 당시에 부동산 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 하기 전에 사망한 경우에는 상속등기를 거치지 않고 상속인이 등기신청인이 되어 매매에 의한 소유권이전등기를 합니다. 매매뿐 만 아니라 증여, 대물변제 등의 원인계약을 한 경우에도 마찬가지입니다.
이러한 등기를 할 때는 일반적인 매매 등에 따른 첨부정보를 제공하는 외에 상속을 증명하는 정보로서 제적등본, 가족관계증명서 등 상속등기 시에 제공해야 하는 정보를 등기소에 제공해야 됩니다.
미등기 부동산
피상속인이 대장 상 소유자로 기재되어 있지만 아직 미등기 상태인 부동산이 있는 경우 상속인이 소유권보존등기 신청을 합니다. 피상속인 명의로 소유권보존등기를 한 후 상속등기를 하는 것이 아닙니다. 사람은 사망으로 인하여 권리능력을 상실하기 때문에 소유권 명의자가 될 수 없기 때문입니다.
대장 상의 최초 소유자로부터 여러 차례에 걸쳐 상속이 이루어진 경우에도 마찬가지입니다. 최종 상속인이 직접 자신 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.
포괄유증을 받은 자도 마찬가지로 자신의 명의로 직접 소유권보존등기를 할 수 있습니다.
유증으로 인한 소유권이전등기
- 유증이란 유언에 의하여 재산을 타인에게 무상으로 주는 단독행위입니다. 유증과 비슷한 사인증여는 계약라는 점에서 차이가 있습니다.
- 유증의 효력은 유언자의 사망 시에 발생합니다.
- 포괄적 유증의 수증자는 상속인과 동일한 권리의무가 있습니다.
- 특정적 유증의 수증자는 유증의 목적인 재산권에 관하여 증여계약에 있어서의 수증자와 동일한 지위에 있습니다. 유증의 목적은 일단 상속인에게 귀속하게 되며, 수증자는 상속인에 대하여 유증의 이행을 청구할 수 있는 권리(채권적 효력)를 취득합니다.
- 유증에 의한 소유권이전등기는 특정적 유증은 물론 포괄적 유증의 경우에도 수증자와 ‘유언집행자 또는 상속인(유언집행자가 없는 경우)’이 공동신청해야 합니다.
- 유증으로 인한 소유권이전등기는 상속등기를 거치지 않고 직접 수증자 명의로 이전합니다.
- 유증의 목적 부동산이 미등기인 경우 포괄 수증자는 직접 자기의 명의로 소유권보존 등기를 신청할 수 있으나, 특정유증인 경우에는 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 한 다음 유증으로 인한 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
→ 상속등기 준비서류
등기를 위해 준비할 피상속인과 상속인의 준비서류 목록
→ 상속등기 비용·수수료
등기를 위해 납부해야 하는 취득세, 국민주택채권 매입할인, 대법원증지대, 법무사 수수료
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