- 임대인은 재건축을 위하여 건물을 매입하였음.
- 임차인들의 계약기간이 종료되는대로 명도를 받았는데 마지막 임차인이 명도를 거부함.
- 본안소송 제기 후 단행가처분을 신청함.
- 본안소송에서 임차인은 명도의무 자체는 다투지 않고 손해배상을 하라고 함.
- 명도지연으로 공사 일정에 차질이 커서 임대인의 손해가 커질 수 있는 상황임.
- 신청은 인용되어 가처분 결정으로 인도집행을 함.
신 청 취 지
피신청인들은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라,
라는 결정을 구합니다.
신 청 이 유
1. 당사자의 지위
가. 신청인은 별지 목록 기재 부동산의 소유자입니다(소갑제1호증 참조).
나. 피신청인 신OO는 2005. 9. 21. 위 부동산의 전소유자인 신청외 박OO으로부터 위 부동산 중 지하층 전부를 임차한 임차인입니다(소갑제2호증 참조).
다. 피신청인 김OO는 위 신OO의 남편으로서 현재 임차부분을 실제로 점유, 사용하고 있는 공동점유자입니다.
2. 피보전권리
가. 임대차계약
(1) 별지 기재 부동산의 전 소유자인 박OO과 피신청인 신OO 사이의 임대차계약의 내용은 아래와 같습니다(소갑제2호증 참조).
아 래
(가) 임차목적물 서울 OOO
(나) 계약기간 2005. 9. 21.부터 2년간
(다) 임대차보증금 금7,000,000원
(라) 차임 매월 금600,000원
(마) 특약사항 권리금은 인정하지 않음
(2) 피신청인 신OO는 2006. 8. 31. OOO기획이라는 상호로 사업자등록을 함으로써 위 임대차는 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차가 되었습니다(소갑제3호증 참조).
나. 임대인 지위의 승계
신청인은 위 임대차 기간 중인 2006. 9. 15. 위 부동산의 소유권을 취득함으로써 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계하였습니다.
다. 임대차 기간의 만료와 갱신거절의 통지
(1) 신청인은 위 임대차 약정기간 만료일인 2007. 9. 21.로부터 1개월 이전인 2007. 8. 20.자로 임대차계약의 갱신거절의 통지를 하였습니다(소갑제4호증 참조). 따라서 위 임대차계약은 묵시의 갱신이 되지 않았습니다. 또한 통지서 상에서 신청인은 이 사건 부동산 부지를 농협하나로마트의 신축을 위하여 취득한 것이므로 임차인의 계약갱신 요구가 있더라도 상가건물임대차보호법 제10조 제7항에 의하여 그 요구를 거절할 것임을 아울러 밝혔습니다.
(2) 실제로 피신청인은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 계약갱신 요구를 하지도 않았습니다.
(3) 그렇다면 위 임대차계약은 2007. 9. 21.자로 만료되었고 피신청인은 신청인에게 임대차 목적물을 명도하여야 할 것입니다.
라. 피신청인의 명도 거절 및 거액의 영업손실 보상 요구
(1) 피신청인 신OO는, 신청인의 임대차계약 갱신거절의 통지에 대한 2007. 8. 27.자의 답변서에서, 보증금 및 권리금 10,000,000원(보증금이 7,00,000원이므로 권리금은 3,000,000원으로 산정한 것으로 보입니다) 이외에 시설투자비 30,000,000원, 영업손실 70,000,000원을 추가로 요구하여 110,000,000원이라는 거액의 돈을 요구하고 있습니다(소갑제5호증 참조).
(2) 권리금으로 요구한 3,000,000원 조차도 당초의 계약서 특약사항에 의하여 인정하지 않기로 되어 있으며, 시설투자비와 영업손실에 배상 보상으로 요구하는 100,000,000원에 대하여는 아무런 법적 근거가 없는 터무니 없는 요구를 하고 있는 것입니다.
(3) 피신청인 신OO는, 신청인이 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 전소유자와 매매계약을 2006. 7. 19. 체결한 것을 알고는 같은 해 8. 8. 전소유자에게 시설투자비 30,000,000원을 마련해 달라는 내용증명을 보낸 사실이 있고(소갑제6호증 참조), 같은 달 22. 전소유자 박OO이 신소유자와 협의하라는 답신을 보내자(소갑제7호증 참조), 같은 해 9. 6. 영업손실 70,000,000원까지 추가로 요구하는 내용증명을 보낸 적이 있습니다(소갑제8호증 참조).
(4) 피신청인 신OO는 위 제다항과 같이 전소유자 박OO에게 시설비 및 영업손실을 요구하는 통지서를 보냈고, 신청인이 임대인 지위를 승계하였으므로 신청인이 그 돈을 배상해야 한다는 주장을 하고 있습니다.
(5) 피신청인이 요구하는 금액이 상식이 어긋나게 과다한 것은 별개로 하고, 피신청인과 전소유자 박OO 사이의 임대차계약 조건에 임차인의 시설비와 영업손실비 보상에 대하여 아무런 규정이 없어, 임대차계약이 만기해지된 경우에 임대인이 임차인의 시설비나 영업손실을 보상해 줘야 할 아무런 책임도 없으므로 피신청인의 요구는 부당하다고 할 것입니다.
5. 건물명도소송의 제기
가. 신청인은 2007. 11. 27. 귀 원 2007가단OOOOOOO호로써 건물명도 청구소송을 제기하였습니다(소갑제9호증 참조).
나. 위 소장 부본은 같은 해 12. 10. 피신청인들에게 도달하였고, 피신청인들은 같은 해 12. 13. 아무런 내용도 없는 이의신청서를 제출하였습니다(소갑제10호증 참조)
다. 이후 귀 원은 피신청인들에게 보정권고를 하였고, 피신청인들은 그에 따라 2008. 1. 4. 보정서 및 답변서를 제출하였으며(소갑제11호증 및 제12호증의 1), 연이어 1. 7.자로 대동소이한 내용의 답변서를 재제출했습니다(소갑제12호증의 2).
6. 피신청인이 제출한 답변서의 내용
가. 피신청인들은 2008. 1. 4.자 제출한 답변서에서 명도의무의 부존재에 대하여는 다투지 않고 있습니다. 임대차 기간의 만료, 갱신거절의 통지, 갱신요구의 부존재에 대한 신청인의 주장에 어떠한 반박도 하지 않고 있습니다. 단지 신청인측의 주변건물 철거소음으로 피신청인들이 운영하던 OO이 해체되었고, 연습생이 감소하였다는 이유로 3년간의 수익금인 금110,000,000원을 배상하라는 주장만 하고 있습니다.
나. 재제출한 1. 7.자의 답변서는 다른 부분은 이전 답변서와 동일하며, 추가 된 부분은 ‘상가임대차 보호법을 이행할 것을 들어 앞으로 3년간 모든 상황을 중지하면 상가임대차 보호법을 준수하여 임대기간 만료시 보증금만 받아간다고 통고하였다’는 주장 뿐입니다. 당초 약정한 임대차기간이 2년인데 앞으로 3년을 운운한 것으로 보아 최장 5년 내의 갱신요구를 염두에 둔 주장인 것으로 보입니다. 그러나 피신청인들은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 신청인에게 계약 갱신 요구를 하지 않았습니다. 단지, 신청인만이 2007. 8. 20.자로 임대차계약 갱신거절의 통지를 하였을 뿐입니다(소갑제4호증 참조). 따라서 당사자 사이의 임대차 계약은 종료되었습니다.
다. 그런데 피신청인들이 계약 갱신 요구를 해 왔다고 하더라도, 신청인은 이 사건 부동산을 철거하고 재건축하기 위하여 점유 회복이 필요하므로 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 의하여 갱신 요구를 거절하였을 것입니다.
7. 보전의 필요성
가. 신청인은 이 사건 부동산을 철거하고 재건축 하기 위하여 피신청인들 점유 부분 이외의 부분의 임차인들을 모두 퇴거 시킨 상태이고, 재건축을 위한 공사계약을 신청외 OO건설 주식회사와 체결하고. 피신청인들이 이 사건 부동산을 명도하면 즉시 공사에 착수하려고 대기하고 있습니다(소갑제13호증 참조). 단지 피신청인들이 이 사건 부동산을 점유하고 있어서 공사를 시작하지 못하여 공사 지연에 따른 손해를 보고 있으며, 위 본안소송의 판결이 나기까지 수 개월간 그 손해는 엄청나게 커질 것입니다.
나. 반면에 피신청인들은 임대차 기간의 종료에 따른 명도의무는 명백합니다. 약정된 임대차 기간이 종료되었고, 그에 따라 신청인이 갱신거절의 통지를 하였으며 피신청인은 갱신 요구를 하지 않았다는 신청인의 본안 소송에서의 주장에 대하여 피신청인은 아무런 부인도 하지 않고 있습니다. 단지 3년간의 영업손실 금110,000,000원을 배상하라는 요구를 하면서 시일을 끌어가고 있습니다. 하루라도 빨리 공사를 시작해야 하는 신청인의 궁박한 사정을 이용하여 터무니 없는 액수의 배상을 요구하고 있는 것입니다.
다. 결론적으로, 피신청인의 명도의무가 명백한 점, 본안 소송에서의 피신청인의 주장이 손해배상의 청구일 뿐이라는 점, 피신청인의 손해를 배상해야 한다고 인정되더라도 신청인이 금융기관으로 충분한 자력이 있는 점, 본안소송이 진행 되는 동안 신청인의 손해가 엄청나게 커지고 있는 점 등을 감안 신속한 권리 실현의 필요성이 있어 이 사건 가처분 신청을 하게 된 것입니다.
8. 담보의 제공
담보제공에 관하여는 보증보험증권에 의할 수 있도록 허가해 주시기 바랍니다.
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