임대차 문답

임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간 안에 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 손해배상청구권이 소멸합니다. 임대인의 방해 행위는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 일어나지만, 소멸시효는 방해 행위 시점이 아니라 임대차가 실제로 종료한 날부터 계산합니다. 청구할 수 있는…

신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 스스로 영업하겠다며 누구와도 계약하지 않겠다는 거절 의사를 확정적으로 표시했다면, 정당한 사유 없는 거절로서 주선을 요구하는 것이 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되기 때문입니다. 손해배상을 구하려면 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 합니다.…

권리금 회수방해에 해당합니다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 정당한 사유가 인정되지 않습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하여 권리금 지급을 방해해서는 안 되며,…

대항력을 갖춘 상가임대차라면 소유권 변동 원인이 매매든 상속·경매든 상관없이 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 다만 경매의 경우에는 선순위 담보권과의 선후에 따라 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차권에 한하여 매수인이 지위를 승계합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며,…

특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제됩니다. 양수인이 연체차임채권을 따로 양수하지 않았거나 차임채권이 양도되었거나 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지입니다. 양도 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비는 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양도인만 청구할 수 있습니다. 따라서 채권을 양수하지 않은 새 임대인이…

환산보증금이 기준액 이하이고 대항력을 갖춘 상가임대차라면 원칙적으로 새 건물주(양수인)에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 양수인이 임대인 지위를 승계하면서 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 종전 건물주는 반환채무를 면하기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이 상태에서…

거절할 수 있습니다. 갱신요구 당시 3기분이 연체되어 있지 않더라도, 임대차기간 중 어느 때라도 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 계약해지는 해지 당시 연체액이 3기분에 달해야 하지만, 갱신거절은 법률상 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을…

원칙적으로 해지할 수 없습니다. 대법원은 상가 3기 연체 해지 규정이 도입되기 전 사건에서, 연체차임채권을 양수하지 않은 새 임대인은 승계 이후의 연체액이 3기 이상에 달해야 계약을 해지할 수 있다고 보았습니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하더라도, 이미 발생한 연체차임채권은 따로…

해지 의사표시 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 소장 부본이 송달되기 전에 임대인 동의 없이 차임 일부를 지급했더라도 해지권은 소멸하지 않습니다. 연체액이 그 지급으로 3기의 차임액 아래로 줄었더라도 마찬가지입니다. 상가건물 임대차보호법상 해지권은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 즉시…

소액임차인은 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖추고 사업자등록을 배당요구 종기까지 유지하면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받습니다. 다만 임차권등기를 마친 뒤에는 인도·사업자등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 경매에서 배당받으려면 원칙적으로 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구의…